Plan Local d’Urbanisme
Le PLU est un document qui réglemente l’urbanisme et les possibilités de développement d’un territoire. C’est un outil qui favorise un aménagement et un développement harmonieux, en étant opposable aux autorisations d’urbanisme et en réglementant le droit du sol à la parcelle.
Les principaux contenus d’un PLU :
- Le rapport de présentation
- Le Projet d’aménagement et de développement durables (PADD)
- Le règlement (écrit / plans de zonage)
- Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP)
- Les annexes (dont les servitudes et les risques)
Le contenu d’un PLU :
Le rapport de présentation : Le document intégrant le diagnostic du territoire (analyse socio-économique, mobilité, habitat, paysage, environnement…), mais également les justifications des choix opérés dans le PLU et l’analyse des incidences.
Il permet comprendre « le pourquoi » des règles qui ont été définies (NB: très utile lors de renseignements sur le règlement.)
Vous pouvez également consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU), modifié par délibération du Conseil Municipal en date du 30 juin 2017 et son règlement pour les communes de Château-Salins et de Coutures, en cliquant sur les images ci-dessous :
Règlement
Le règlement : règlement graphique (zonage) :
Le règlement définit la réglementation propre à chaque zone et à chaque secteur de façon écrite et graphique :
✓ Zones U : zones constructibles.
✓ Zones AU : constructibles tout de suite (une fois les réseaux réalisés !) ou à plus long terme (2AU).
✓ Zones A : non constructibles sauf pour les constructions à vocation agricole.
✓ Zones N : non constructibles excepté dans certains petits secteurs et de manière très encadrée et au regard de l’occupation du sol ou son usage.
Ces pièces réglementaires sont « le comment »
Très souvent, il existe des secteurs au sein de chaque zone avec une réglementation différente :
✓ En zone U : secteur UA (centre ancien), UB (extension plus récente), UC (lotissements), UX (activités industrielles), UL (loisirs)
✓ En zone AU : 1AU (zone à urbaniser à court terme), 2AU (zone à urbaniser à plus long terme nécessitant une évolution du PLU), 1AUx (zone à urbaniser à court termes à vocation d’activités) …
✓ Zone A : secteur A (zone agricole non constructible), secteur AC (zone agricole constructible sous condition)
✓ Zone N : secteur Nf (naturel, forestier), Ni (naturel, inondable) … En zone N peuvent exister des STECAL (secteur de taille et de capacité d’accueil limité) : Nj (jardin), Nv (verger), Nh (habitat)…
NOTA : PLU / Château-Salins / zone UA = frappée d’alignement !!!
Outils supplémentaires
Les outils pouvant être présents dans le règlement :
✓ Les emplacements réservés (ER) : Prévu pour réaliser un projet ou un équipement public. Il gèle donc toute construction et facilite la « motivation » lors d’une préemption d’un bien. Il indique la surface et le destinataire
✓ Les règles architecturales particulières : Elles permettent de déroger au règlement écrit ou de faciliter sa représentation graphique en obligeant par exemple l’alignement des façades pour toute nouvelle construction afin de préserver le tissu ancien.
✓ Les éléments remarquables du paysage (ERP) : Outil permettant d’identifier, localiser des éléments du paysage pour les protéger, les valoriser, les requalifier pour des motifs culturels, historiques ou environnementales. Il est courant de dire que les ERP sont « bâtis » ou « végétaux ».
✓ Les changements de destination : Cet outil permet de localiser graphiquement les constructions pouvant faire l’objet d’un changement de destination en zone naturelle ou agricole. Ils sont très souvent localisés sur des constructions patrimonialement intéressantes ou remarquables pour permettre par exemple qu’un ancien corps de ferme soit réhabilité en logements.
✓ Les marges de recul : Outil prévu pour imposer un recul de construction par rapport au domaine public.
✓ Les zone d’implantation obligatoire des façades (ZIOF) : Prévu pour imposer une implantation des façades avec une marge de recul déterminé (ex: entre 5 et 10 mètres)
✓ Espaces boisés classés (EBC) : Prévu pour conserver des boisements existants ou en recréer.
Le règlement est rédigé pour chaque zone avec plusieurs articles bien spécifique et la règle qui est associée. Pour connaître la réglementation d’une parcelle, il faut alors repérer la parcelle sur le zonage (ou règlement graphique) et ainsi regarder dans quelle zone ou secteur de zone cette parcelle est comprise afin d’en connaître la réglementation.
Attention : une même parcelle peut se trouver dans plusieurs zones/secteurs différents. Ex : sur une même parcelle, la maison en zone U (constructible) et l’arrière du jardin en zone Nj (jardin).
Les annexes (dont les servitudes et les risques) :
Elles comprennent notamment :
- Le périmètre du droit de préemption urbain (DPU)
- La liste et le plan des servitudes d’utilité publique
- Les schémas des réseaux d’eau et d’assainissement et des systèmes d’élimination des déchets (annexes sanitaires)
- La liste des emplacements réservés
« Planification » / « Autorisation d’urbanisme » :
Très couramment, il est utilisé le terme de compétence « urbanisme ». Cette compétence n’existe pas !
La compétence « délivrance des autorisations d’urbanisme » (PC, DP…) est une compétence du Maire ou du Préfet qui peut être déléguée à l’intercommunalité ou un prestataire extérieur dédié (mais pas transférée).
Château-Salins, bénéficie d’un service d’instruction des dossiers à travers le Service Autorisation des Droits du Sol (ADS) de la Communauté des Communes du Saulnois.
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La Commune centralise les dossiers.
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L’Intercommunalité instruit les dossiers.
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L’Intercommunalité rédige les arrêtés, les décisions, les CU A et B…
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Le Maire ou son Adjoint délégué à l’urbanisme signent les documents et les adressent aux pétitionnaires.
- Les voies communales
Les voies qui font partie du domaine public routier communal sont dénommées voies communales. Depuis l’ordonnance du 7 janvier 1959, sont devenues voies communales, les voies qui, à la date du texte, appartenaient à la catégorie des voies urbaines, des chemins vicinaux en l’état d’entretien, dont la liste était fixée dans chaque département par arrêté préfectoral, et les chemins ruraux reconnus dont les conseils municipaux avaient prononcé l’incorporation par délibération. Pour toutes les voies aménagées après cette date, le statut de voie communale implique une décision expresse de classement dans le domaine public. À la différence des chemins ruraux, l’entretien des voies communales constitue une dépense obligatoire.
- Les chemins ruraux
Les chemins ruraux correspondent aux chemins appartenant aux communes, affectés à l’usage du public, qui n’ont pas été classés comme voies communales. Ils font partie du domaine privé de la commune.
NB : appartenant au domaine privé de la commune, les chemins ruraux sont aliénables (peuvent être vendus). Le chemin rural ne doit alors plus être affecté à l’usage du public. Leur vente relève d’une procédure spéciale de désaffectation de leur usage par le public.
- Les chemins d’exploitation
Les chemins et sentiers d’exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation. Ils sont, en l’absence de titre « chemins ruraux », présumés appartenir aux propriétaires riverains, mais l’usage en est commun à tous les intéressés. Toutefois, l’usage de ces chemins peut être interdit au public.
- Les chemins de randonnée
Les chemins de randonnée classés au plan départemental des itinéraires de promenade et de randonnée (PDIPR) qui font partie de la voirie départementale peuvent emprunter des voiries communales.